Investissement LMNP à Nice
Cinquième ville de France, capitale de la Côte d'Azur. Marché locatif dynamique porté par le tourisme, les étudiants et les retraités.
Rendement brut moyen
4.4 %
Prix moyen / m²
4 900 €
Loyer moyen / m²
18 €
Population
342 669
Le marché locatif à Nice
Nice combine attractivité touristique, économique et universitaire. Avec 45 000 étudiants, un aéroport international (3e de France) et un climat exceptionnel, la demande locative est diversifiée et constante. Le projet Nice Écovallée dans la plaine du Var transforme l'ouest de la ville avec 10 000 logements neufs prévus. Le tramway ligne 2 (aéroport-centre) a renforcé l'accessibilité. Les quartiers de Libération et Riquier offrent les meilleurs rendements.
Meilleurs quartiers LMNP à Nice
Bien recommandé
Studio de 20-30 m² à Libération ou Riquier — rendement locatif élevé avec demande constante
Libération / Borriglione
T2 ancien rénovéQuartier populaire et vivant avec le marché de la Libération. Prix abordables, forte demande étudiante et jeunes actifs. Tramway ligne 1.
Riquier / Port
Studio / T1Quartier en gentrification près du port. Tramway ligne 2. Ambiance village, restaurants, vie de quartier. Plus-value attendue.
Saint-Roch / Pasteur
Studio meubléProximité gare SNCF et centre-ville. Quartier mixte avec étudiants et actifs. Prix encore accessibles pour Nice centre.
Nice Ouest — Fabron / Las Planas
T2 neufSecteur résidentiel calme avec vue mer possible. Programmes neufs dans le cadre de l'Écovallée. Familles et cadres.
Avantages et limites
Avantages
- Climat exceptionnel — demande locative toute l'année
- 3e aéroport de France — attractivité internationale
- 45 000 étudiants et bassin d'emploi tertiaire
- Projet Écovallée — revalorisation de Nice Ouest
Points de vigilance
- Prix en forte hausse depuis 5 ans
- Réglementation Airbnb de plus en plus stricte
- Copropriétés anciennes avec charges élevées
Simulation LMNP à Nice
Exemple : T2 de 28 m² acheté au prix moyen du marché à Nice
| Surface | 28 m² |
| Prix d'achat | 137 200 € |
| Loyer annuel | 6 048 € |
| Charges annuelles | -1 814 € |
| Amortissement | -3 087 € |
| Résultat imposable | 1 147 € |
| Économie d'impôt estimée | 344 € / an |
* Simulation indicative basée sur les moyennes de marché. L'amortissement est calculé sur la part immobilière (hors terrain) sur 25 ans. Les charges représentent 30% du loyer annuel. Consultez un expert-comptable pour votre situation personnelle.
Simulateur LMNP — Nice
Résultat de votre simulation
Rendement brut
-
Rendement net
-
Cashflow mensuel
-
Économie d'impôt estimée
-
Mensualité emprunt
-
Régime fiscal
-
Amortissement du bien (réel)
-
85% de la valeur du bien amortie sur 25 ans (hors terrain estimé à 15%)
Ces résultats sont indicatifs. Consultez un expert-comptable spécialisé LMNP pour une analyse personnalisée.
Notre conseil pour investir à Nice
Ciblez Libération ou Riquier pour un rendement immédiat, ou Nice Ouest pour capter la plus-value de l'Écovallée. Vérifiez toujours les charges de copropriété — elles peuvent gréver la rentabilité à Nice.
Questions fréquentes — LMNP à Nice
Nice est-elle en zone tendue ?
Oui, Nice est en zone tendue. Le préavis locataire est d'1 mois et la taxe sur les logements vacants s'applique. La ville a également durci les règles pour les locations Airbnb.
Quel budget pour investir en LMNP à Nice ?
Comptez 90 000 à 150 000 € pour un studio dans les quartiers populaires (Saint-Roch, Riquier), ou 160 000 à 260 000 € pour un T2 dans le neuf à Nice Ouest.
Quels quartiers de Nice éviter en LMNP ?
L'Ariane et les quartiers nord de Nice présentent des prix bas mais des risques de vacance. La Promenade des Anglais est trop chère pour un rendement locatif LMNP intéressant.
Prêt à déclarer votre LMNP à Nice ?
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