Zone tendue Marché stable Profil plus-value

Investissement LMNP à Bordeaux

Ville en plein essor depuis la LGV Paris-Bordeaux. Marché attractif porté par les cadres parisiens et une vie étudiante dynamique.

Rendement brut moyen

3.9 %

Prix moyen / m²

4 600 €

Loyer moyen / m²

15 €

Population

260 958

Générer ma déclaration · 49 € Simulateur gratuit

Le marché locatif à Bordeaux

Bordeaux a connu une envolée des prix après l'arrivée de la LGV en 2017 (Paris en 2h). Le marché s'est stabilisé depuis 2022 mais reste dynamique. La ville attire cadres parisiens en quête de qualité de vie, étudiants (plus de 100 000) et touristes viticoles. Les quartiers Bastide, Chartrons et Saint-Michel offrent les meilleurs potentiels. Le programme Euratlantique autour de la gare Saint-Jean transforme tout le sud de la ville.

Meilleurs quartiers LMNP à Bordeaux

Bien recommandé

Studio de 20-30 m² à Saint-Michel ou Talence — rendement étudiant avec prix d'entrée modéré

Bastide — Rive droite

T2 neuf

Quartier en pleine mutation grâce au projet Euratlantique. Programmes neufs, tramway, vue sur la Garonne. Plus-value attendue.

140 000 - 230 000 €

Saint-Michel / Capucins

Studio / T1

Quartier populaire et étudiant en gentrification. Prix encore accessibles, vie nocturne animée. Forte rotation locative.

90 000 - 160 000 €

Chartrons

T2 ancien rénové

Quartier tendance avec antiquaires, cafés et galeries. Cadres et jeunes couples. Tramway B. Charme bordelais authentique.

150 000 - 240 000 €

Talence / Pessac (campus)

Studio meublé

Zone universitaire avec le campus de Bordeaux-Montaigne et Sciences Po. Demande étudiante massive et régulière.

80 000 - 130 000 €

Avantages et limites

Avantages

LGV Paris-Bordeaux en 2h — attractivité cadres
100 000 étudiants — demande locative forte
Patrimoine UNESCO — attractivité touristique
Projet Euratlantique — revalorisation du sud de la ville

Points de vigilance

Prix qui ont doublé en 10 ans — rendements compressés
Forte concurrence entre investisseurs
Taxe foncière en hausse régulière

Simulation LMNP à Bordeaux

Exemple : T2 de 35 m² acheté au prix moyen du marché à Bordeaux

Surface	35 m²
Prix d'achat	161 000 €
Loyer annuel	6 300 €
Charges annuelles	-1 890 €
Amortissement	-3 622 €
Résultat imposable	788 €
Économie d'impôt estimée	236 € / an

* Simulation indicative basée sur les moyennes de marché. L'amortissement est calculé sur la part immobilière (hors terrain) sur 25 ans. Les charges représentent 30% du loyer annuel. Consultez un expert-comptable pour votre situation personnelle.

Simulateur LMNP — Bordeaux

Notre conseil pour investir à Bordeaux

Misez sur Talence/Pessac pour des studios étudiants à prix modéré, ou sur la Bastide pour capter la plus-value du projet Euratlantique. Évitez l'hypercentre sauf si vous visez le patrimonial.

Questions fréquentes — LMNP à Bordeaux

Bordeaux est-elle en zone tendue ?

Oui, Bordeaux est en zone tendue depuis 2015. Le préavis locataire est d'1 mois et la taxe sur les logements vacants s'applique. Pas d'encadrement des loyers pour le moment.

Quel budget pour un premier investissement LMNP à Bordeaux ?

Comptez 90 000 à 130 000 € pour un studio à Saint-Michel ou Talence, ou 140 000 à 230 000 € pour un T2 sur la Bastide. Ajoutez 8-10% de frais de notaire.

Quels quartiers de Bordeaux éviter en LMNP ?

Le quartier du Grand Parc et certaines zones de Bordeaux Nord présentent des rendements attractifs sur le papier mais des difficultés de gestion locative. Le centre historique offre des rendements trop faibles.

Prêt à déclarer votre LMNP à Bordeaux ?

10 minutes. 49 €. Liasses 2031 et 2033 générées automatiquement.

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